畢業(yè)季，這份租房貼士請(qǐng)注意查收

又是一年畢業(yè)季，大量畢業(yè)生走出校門開啟新的生活，然而黑中介、天價(jià)房租、甲醛房等問題屢上熱搜?！白夥侩y”成了高校畢業(yè)生繼“求職難”后又一條攔路虎。為此，北京市房山區(qū)人民法院整理已審結(jié)房屋租賃相關(guān)典型案例并釋法說理，為廣大畢業(yè)生安心租房提供參考與提示。

同一房源多家中介掛出，承租人可選最合適中介

2021年6月，甲房產(chǎn)中介公司經(jīng)紀(jì)人石某為剛畢業(yè)，打算租房的李某推薦了一套住宅，并為其提供了帶看服務(wù)。李某看房后表示很滿意，向石某表達(dá)了租房意向。石某與房東溝通后，與李某約定簽約事項(xiàng)，但李某一直拖延不簽約并詢問中介費(fèi)用優(yōu)惠問題。經(jīng)多次溝通，李某表示已從其他中介公司租了石某推薦的房屋。甲公司認(rèn)為李某的行為構(gòu)成了“跳單”，侵犯了甲公司的利益，故訴至法院，要求李某支付中介信息服務(wù)費(fèi)。

李某則表示，在租房前，租房人會(huì)跟隨多家中介多次前往現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地看房。自己及房東均未與甲公司簽署過任何形式獨(dú)家委托協(xié)議，該套房屋在多家中介機(jī)構(gòu)租房平臺(tái)均有掛出；在簽訂合同前，自己未通過甲公司獲取到房東信息，更未與房東直接簽訂房屋租賃合同。因此，李某認(rèn)為，他與其他中介公司簽約并完成租賃的行為不構(gòu)成“跳單”。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雖然甲公司先帶李某看過涉案房屋，但該房屋在多家中介公司掛牌出租，李某通過其他公司也獲得了房源信息并最終促成交易。在多家中介公司向其推薦涉案房源的情況下，李某有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低或者服務(wù)好的中介公司促成交易。因此，李某的行為不構(gòu)成“跳單”違約，法院駁回了甲公司要求李某支付中介信息服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。

法官解釋稱，民法典規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。根據(jù)法律規(guī)定及中介行業(yè)慣例，認(rèn)定承租人是否構(gòu)成“跳單”，關(guān)鍵看承租人是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件而訂立合同。

本案中，涉案房屋在多家中介公司掛牌出租，多家中介公司為李某提供交易信息或者媒介服務(wù)，李某具有選擇最滿意、最合適的中介人為其提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并通過中介與房主訂立合同的權(quán)利。因此依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)并不能認(rèn)定李某租房是利用了甲公司提供的信息和機(jī)會(huì)，故李某的行為不構(gòu)成“跳單”違約。

違章建筑租賃合同無效，承租人可索要損失賠償

2022年7月，剛剛大學(xué)畢業(yè)的劉某與房山區(qū)某村村民王某簽訂《房屋租賃合同》，約定王某將自建房屋出租給劉某，租期一年，年租金1.8萬元。劉某一次性支付了一年租金。

2022年9月，劉某承租的房屋被政府認(rèn)定為違法建設(shè)，被政府拆除。劉某在房屋內(nèi)存放了筆記本電腦、紀(jì)念冊(cè)、書籍等物品，因房屋突然被拆除，未被妥善存放，造成嚴(yán)重?fù)p失。劉某多次與出租人王某協(xié)商賠償事宜未果，故訴至法院，要求判令雙方《房屋租賃合同》無效，要求王某返還2022年10月至2023年6月期間租金、賠償財(cái)物損失、支付搬家人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)共計(jì)2萬元。

而王某并不認(rèn)可劉某的訴訟請(qǐng)求。他表示與劉某之間有口頭約定，明確告知過劉某房屋要拆遷，如果該房屋拆遷，可提供其他房屋供劉某繼續(xù)租用。王某于拆遷前三日通知?jiǎng)⒛?，并在房屋拆遷后，在劉某認(rèn)可的情況下為他另外租賃了新的房屋。

法院經(jīng)審理后，認(rèn)為劉某租用的房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雙方訂立的《房屋租賃合同》應(yīng)屬無效，該房屋已按違法建筑拆除。民事法律行為無效，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，劉某主張返還預(yù)付租金，具有事實(shí)和法律依據(jù)，予以支持；關(guān)于財(cái)物損失，因劉某未提交有效證據(jù)證明損失數(shù)額，且拆除當(dāng)日劉某在現(xiàn)場(chǎng)未對(duì)書籍物品等進(jìn)行妥善處置導(dǎo)致擴(kuò)大損失，對(duì)該項(xiàng)主張不予支持；關(guān)于搬家人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)，因房東王某未依約提供合法適租的房屋，導(dǎo)致涉案租賃合同被認(rèn)定為無效，王某對(duì)此存有過錯(cuò)，對(duì)劉某主張賠償搬家人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)合理部分予以支持。最終，法院判決房東王某返還劉某預(yù)付租金、賠償劉某搬家費(fèi)等共計(jì)1.5萬元。

法官解釋稱，民法典規(guī)定，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失。

本案中，王某作為房屋出租方，出租的房屋未經(jīng)合法規(guī)劃報(bào)建手續(xù)，存在一定的過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。而劉某作為完全民事行為能力人，在涉案房屋被通知拆除情況下，對(duì)存放在房屋內(nèi)的物品未盡到合理謹(jǐn)慎的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)義務(wù)。

承租人應(yīng)妥善保管租賃物，退租時(shí)報(bào)復(fù)損毀不可取

2019年6月，賈某大學(xué)畢業(yè)后租住在房山某小區(qū)，在與房東蔣某簽訂的《房屋租賃合同》中，對(duì)房屋狀況、合同解除、違約責(zé)任等事宜進(jìn)行了明確約定。2022年2月雙方的租賃關(guān)系終止，蔣某在驗(yàn)收房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋部分設(shè)施損壞嚴(yán)重，要求賈某進(jìn)行賠償。

賈某拒絕賠償，并采取在涉案房屋門上貼大字、門鎖灌膠水等過激行為，導(dǎo)致房屋無法繼續(xù)出租。故房東蔣某訴至法院，要求免退還房屋押金，要求賈某賠償房屋附屬設(shè)施財(cái)產(chǎn)損失、房屋無法出租期間的租金共計(jì)4.9萬元。

庭審中，賈某不認(rèn)可蔣某的訴訟請(qǐng)求，并提起了反訴，要求蔣某返還押金及水電費(fèi)等共計(jì)7259.39元。賈某認(rèn)為原房東配備的沙發(fā)因年限較久及自然損耗已無法正常使用，扔掉舊沙發(fā)是基于對(duì)房屋享有合法的使用權(quán)，不應(yīng)承擔(dān)任何賠償責(zé)任。在退房時(shí)，他已主動(dòng)向房東提供其他沙發(fā)以作更替，但房東蔣某主動(dòng)放棄，因此不同意要求更換新沙發(fā)的訴訟請(qǐng)求。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，遵循誠(chéng)信原則。關(guān)于屋內(nèi)物品損失，賈某在承租房屋期間處理了房東蔣某提供的沙發(fā)，在綜合考慮賈某的租期、租住期間產(chǎn)生的合理?yè)p耗、涉案家具的市場(chǎng)價(jià)格以及房屋的破損情況等因素的基礎(chǔ)上，酌定損失為8000元；關(guān)于房屋無法出租的損失，因蔣某未能提供有效證據(jù)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，予以駁回。關(guān)于押金，因屋內(nèi)物品的相關(guān)損失已予酌定賠付，故蔣某主張的以押金沖抵違約金缺乏合同依據(jù)，予以駁回。

最終，法院判決承租人賈某賠償房東蔣某物品損失8000元，房東蔣某退還承租人賈某押金及水電費(fèi)7147元。

法官解釋稱，民法典規(guī)定，在使用出租房屋過程中，承租人具有按約定使用、妥善保管租賃物的義務(wù)。如未盡到上述義務(wù)，致使租賃物受到損失或者毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但需要注意的是，租賃物自然損耗受損毀的，承租人不需要承擔(dān)賠償責(zé)任。

本案中，賈某作為房屋承租人未依合同約定及誠(chéng)實(shí)信用原則，合理使用房屋、愛護(hù)房屋及內(nèi)部的設(shè)施設(shè)備，其擅自處分屋內(nèi)沙發(fā)的行為侵犯了蔣某的合法權(quán)益；但蔣某將房屋出租以獲利的同時(shí)，也應(yīng)承擔(dān)房屋及內(nèi)部設(shè)備設(shè)施因正常使用導(dǎo)致的折舊和合理?yè)p耗的風(fēng)險(xiǎn)，不應(yīng)肆意向承租人轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移成本。

（客戶端）